لزوم توسعه ثبت رسمی در برابر ثبت عادی

رسیدگی به پروندههای دعاوی ملکی یکی از وظایف دستگاه قضایی ایران است. دعاویای که حجم بسیار انبوهی از پروندههای وارده به دستگاه قضایی را تشکیل میدهد. آمار و ارقام این پروندهها چیزی حدود ۵۰درصد از دعاوی حقوقی است. به عبارت بهتر منشأ حداقل ۵۰درصد از پروندههای حقوقی در کشور، ریشه در معاملات عادی و اختلافات مالی دارد.

اما دعاوی معاملات عادی و رسمی چیست که این چنین بار سنگینی را به دستگاه قضایی، نظام و نهایتا مردم تحمیل میکند؟

* سند رسمی و سند عادی چیست؟

با یک مطالعه مختصر در کتب حقوقی و قوانین میفهمیم که اسناد در ایران دارای دو تقسیم بندی سند عادی و سند رسمی هستند.( ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی).

در تعریف سند رسمی قانونگذار اینگونه تعریف کرده است که اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأموران رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است. ( ماده ۱۲۸۷قانون مدنی)

سند عادی را هم اینگونه تعریف کرده است که غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ سایر اسناد عادی است.

( ماده۱۲۸ قانون مدنی)

با این توضیحات انجام معاملات به صورت دستی و در قالب قولنامه یا مبایعه نامه بین طرفین بدون ثبت رسمی در قالب سند عادی است.

* تفاوت سند رسمی با عادی

اما این اسناد در ماهیت چه تفاوتهایی دارند و مزایا و معایبشان نسبت به یکدیگر چیست؟

از جهات مختلف سند رسمی با سند عادی تفاوت دارد. سند رسمی، قدرت اجرایی دارد در حالی که اصل در اسناد عادی، اصل بر عدم قدرت اجرایی است؛ تاریخ سند رسمی، هم از لحاظ اصحاب دعوی و هم از نظر اشخاص ثالث، معتبر است در حالی که تاریخ سند عادی، برای اشخاص ثالث مؤثر نیست.

همچنین در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است، در حالی که سند عادی هم در معرض ادعای جعل بوده و هم قابل تکذیب (تردید و انکار) است؛ سند رسمی، تابع تشریفاتی است که از قبل قانون معین کرده، در حالی که اصل در سند عادی عدم تشریفات است.

در ادامه بیان تفاوتهای سند عادی و رسمی باید گفت در سند رسمی، مأمور رسمی دولت در تنظیم آن دخالت دارد، در حالی که سند عادی را افراد به هر نحو بخواهند تنظیم میکنند. به علاوه اینکه سند رسمی، در صورت مفقود شدن، تهیه رونوشت از آن به سادگی ممکن است ولی با گم شدن سند عادی نمیشود از رونوشت آن استفاده کامل کرد.

این تفاوتهایی که در بالا ذکر شد همه ماجرا نیست. در حوزه اموال غیرمنقول (مانند ملک و زمین) قرار بود سند عادی توسط حاکمیت معتبر شناخته نشود (ماده ۴۸ قانون ثبت) و دولت فقط کسی را مالک بشناسد که سند رسمی دارد(ماده ۲۲ قانون ثبت). ولی مصوبات بعدی مجلس و ابطالیههای شورای نگهبان سبب شد نه تنها سند عادی در دادگاه پذیرش شود بلکه به استناد آن سند رسمی نیز باطل شود. تا جایی که اختلافات فراوان بین متعاملان سبب شده است هر یک با داشتن سندی عادی، خود را صاحب حق بدانند و توقع داشته باشند این حق را دستگاه قضایی برای آنها ثابت کند.

اختلال در کانون سردفتران و دفتریاران| مجری ۲۰:۳۰ چرا از کانون حقوق می گیرد؟...